Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową - wspólnota mała i duża

Z dniem 01.01.2020 r. weszła bardzo ważna zmiana w Ustawie o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (dalej: u.w.l.)

 

Na mocy art. 19 u.w.l. w nowym brzmieniu Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnegoKodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Zmieniono zatem w sposób znaczący definicje tzw. małej wspólnoty. Obecnie liczy ona nie więcej niż 3 lokale.

Co to oznacza w praktyce? W małych wspólnotach może być stosowany zarząd bezpośredni ( jeśli wspólnota nie zdecydowała się na opcje zarządu zaproponowane w art. 18 ust. 1 u.w.l.). Przy tego rodzaju zarządzie nie są podejmowane uchwały, a zarząd odbywa się na zasadzie bezpośredniej przez współwłaścicieli. Zamiast przepisów ustawy o własności lokali dotyczących podejmowania uchwał, zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. W praktyce ma to istotne znaczenie gdyż np. zgodę na połączenie lub podział lokali ( art. 22 ust. 4 u.w.l.) wyrażają pozostali właściciele lokali (poza zainteresowanym).

 

Natomiast zgodnie z art. 20 ust.1 u.w.l. jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.

 

Przepisy ustawy o własności lokali przewidują w art. 18, art. 20 oraz art. 26 trzy modele zarządu dużą wspólnotą mieszkaniową; w ramach każdego z nich inny podmiot jest uprawniony do jej reprezentacji. 

 

Może to być zarząd bezpośredni właścicieli lokali (małe wspólnoty do trzech lokali) lub przez zarząd wybrany przez właścicieli lokali (duże wspólnoty od czterech lokali obowiązkowo muszą mieć zarząd), powierzenie zarządu nieruchomością wspólną konkretnej osobie fizycznej lub prawnej umową zawartą w formie aktu notarialnego (LUB UCHWAŁĄ ZAPROTOKOŁOWANĄ PRZEZ NOTARIUSZA), ewentualnie możliwe jest zlecenie zarządu nieruchomością wspólną na podstawie umowy zlecenia i ostatecznie ustanowienie przez sąd zarządcy przymusowego.

 

Umowy, która powierza zarząd nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej może ograniczać się tylko do tej kwestii lub dodatkowo regulować sposób zarządu. Przy pierwszym wariancie do zarządu i zarządcy stosujemy przepisy rozdziału 4 u.w.l., zaś przy drugim wariancie należy stosować przepisy umowy.

W naszym Serwisie używamy plików cookies. Korzystając dalej z Serwisu, wyrażasz zgodę na stosowanie plików cookies zgodnie z Polityką prywatności. Wyrażenie zgody jest dobrowolne, w każdej chwili można ją cofnąć poprzez zmianę ustawień dotyczących plików „cookies” w używanej przeglądarce internetowej. Kliknij „Akceptuję”, aby ta informacja nie wyświetlała się więcej.