Jak uniknąć sporów z zakresu dostępu do drogi publicznej? Akt notarialny a dostęp do drogi publicznej

Kluczowy jest moment nabywania wydzielonych działek gruntu w formie aktu notarialnego. To na tym etapie notariusz ma obowiązek zwrócić uwagę, czy nieruchomość ma zapewniony dostęp do drogi publicznej oraz jaka jest treść ostatecznej decyzji o zatwierdzeniu ewidencyjnego podziału nieruchomości. Ale po kolei.

 

Celem postępowania podziałowego jest stworzenie ewidencyjnych możliwości zbywania nieruchomości po kawałku na odrębną własność- jest to prawny podział nieruchomości skutkujący powstaniem nowych nieruchomości.

 

Potrzebujemy dokumentów przedstawiających stan prawny nieruchomości i stan ewidencyjny (kataster czyli ewidencja gruntów i budynków). Zasada jest taka- pierwszeństwo ma opis granic zawarty w dokumentacji określającej stan prawny, a w dalszej kolejności w dokumentacji ewidencyjnej.

 

Ogólnie rzecz biorąc ewidencyjny podział nieruchomości jest dopuszczalny gdy wydzielone działki gruntu będą miały dostęp do drogi publicznej ( bezpośrednio lub pośrednio).

Zapewnienie pośredniego dostępu jest jednak możliwe dopiero na etapie zbywania wydzielonych działek gruntu na odrębną własność, czyli w chwili dokonywania podziału prawnego nieruchomości.

 

W takiej sytuacji organ wydaje decyzje o zatwierdzeniu podziału ewidencyjnego nieruchomości z zastrzeżeniem warunku ustanowienia służebności drogowej dla działek gruntu niemających bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Natomiast ustanowienie służebności będzie możliwe dopiero, gdy wydzielone ewidencyjnie działki gruntu będą zbywane na odrębną własność. Procedura ustanowienia służebności należy już do sfery postępowania cywilnego przed sądami rejonowymi.

 

Zatem na etapie sporządzania aktu notarialnego – umowy sprzedaży – należy dopilnować, aby w umowie znalazł się zapis o ustanowieniu służebności drogowej albo o zbyciu na rzecz nabywcy udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną mającej dostęp do drogi publicznej.

 

Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r. w sprawie o sygnaturze akt: III CZP 34/09  (oraz w wyroku z dnia 24 kwietnia 2013 r., w sprawie o sygnaturze IV CSK 571/12) nieważna jest umowa przeniesienia własności wydzielonej działki, zawarta bez spełnienia warunku określonego w decyzji o zatwierdzeniu podziału ewidencyjnego ( chodzi o warunek ustanowienia służebności drogowej lub sprzedaży udziału w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną ). 

W naszym Serwisie używamy plików cookies. Korzystając dalej z Serwisu, wyrażasz zgodę na stosowanie plików cookies zgodnie z Polityką prywatności. Wyrażenie zgody jest dobrowolne, w każdej chwili można ją cofnąć poprzez zmianę ustawień dotyczących plików „cookies” w używanej przeglądarce internetowej. Kliknij „Akceptuję”, aby ta informacja nie wyświetlała się więcej.