Przelew roszczeń właściciela lokalu wspólnoty mieszkaniowej

 

Wyobraźmy sobie zatem sytuację, gdy na skutek wady w konstrukcji całej nieruchomości, jeden lokal znajdujący się przykładowo na szczycie budynku jest zalewany, a na ścianie pojawia się grzyb. Droga sądowa przeciwko sprzedawcy lokalu oznacza dla właściciela takiego lokalu ogromny koszt. Może on również nie wiedzieć o możliwościach jakie daje mu w tym przypadku prawo cywilne. A mianowicie na podstawie art. 509 kc właściciel lokalu może przelać swoje uprawnienia na rzecz wspólnoty mieszkaniowej, gdyż wada dotyczy konstrukcji całego budynku. Nie jest on zatem osamotniony a sprawą może zająć się wspólnota poprzez swój zarząd i prawników.

 

Ale po kolei. Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

 

Można określić ją jako przypadkowy zbiór osób których łączy wspólna nieruchomość, na której wyodrębniono lokale stanowiące ich własność.

 

Art. 6 ustawy o własności lokali jest jednym z ważniejszych przepisów tej ustawy. Statuuje on bowiem nowy podmiot, jakim jest WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA.

Podmiot ten powstaje z mocy samego prawa w sytuacji gdy pierwszy samodzielny lokal w nieruchomości zostanie wyodrębniony, a własność jego zostanie przeniesiona na inny podmiot niż dotychczasowy właściciel, tj. z chwilą wpisania go do ksiąg wieczystych. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych jak i użytkowych.

 

Wspólnota mieszkaniowa nie powstaje przy wyodrębnieniu lokali lub lokali i przeniesieniu ich własności na dotychczasowego właściciela. Własność lokalu musi nabyć inny podmiot. Wspólnotę mieszkaniową tworzy bowiem OGÓŁ WŁAŚCICIEL, KTÓRYCH LOKALE WCHODZĄ W SKŁAD OKREŚLONEJ NIERUCHOMOŚCI.

Nie można zatem zlikwidować wspólnoty mieszkaniowej, nie likwidując jednocześnie odrębnej własności lokali w danej nieruchomości.

 

Z uwagi na wielu właścicieli, celem Wspólnoty Mieszkaniowej jest:

1. Wspólne utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym
2. Sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną

 

Wspólnota Mieszkaniowa nie posiada osobowości prawnej, a zatem nie może upaść. Odpowiedzialność subsydialną ponoszą jej członkowie- w części odpowiadającej udziałowi w nieruchomości ( art. 33¹ k.c. oraz art. 17 u.w.l.).

 

Wspólnota mieszkaniowa ma prawo do decydowania jedynie o sprawach dotyczących nieruchomości wspólnej, nie zaś do decydowania w sprawach dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli. A zatem wszelkie tego rodzaju praktyki uchwalania w regulaminach porządku domowego postanowień ingerujących we własność lokalu, np. zobowiązywanie właścicieli lokalów do zapoznania najemców z regulaminem lub informowania zarządu o wynajęciu/wydzierżawieniu lokalu, czy uzyskiwania zgody zarządu na prowadzenie działalności gospodarczej w lokalu, są NIEDOPUSZCZALNE.

Orzecznictwo w tym temacie jest jednolite, patrz m.in. wyrok SA w Szczecinie z 29.11.2012 r., I ACa 645/12.

 

Wspólnota mieszkaniowa sama z siebie nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia ( SN z 23.09.2004 r., III CZP 48/04). Roszczenia z tytułu rękojmi za wady budynku ( np. zawilgocenie w skutek nieprawidłowych izolacji pionowych i poziomych) , w którym lokal jest położony- w szczególności, gdy wady dotyczą jego lokalu, przysługują właścicielowi samodzielnego lokalu. Uprawnienia te wspólnota może nabyć na skutek umowy przelewu z właścicielem lokalu.

 

Gdy wspólnota mieszkaniowa występuje jako reprezentant poszczególnych członków wspólnoty na skutek uzyskania od nich przelewu wierzytelności na zasadzie art. 509 kc, wtedy nie jest konieczne legitymowanie się przez wspólnotę posiadaniem wierzytelności wszystkich członków wspólnoty, a jedynie tych zainteresowanych.

 

Podsumowując:

 

Właściciel lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej.

 

Magdalena Mickiewicz

Adwokat